Chính quyền vào cuộc
Mới đây,ềudựánđượctháogỡvướngmắpijama tỉnh Đồng Nai cho Tập đoàn Đất Xanh chuyển nhượng 2.305 thửa đất tại dự án Gem Sky World. Dự án này có diện tích hơn 90 ha, được chia làm 8 phân khu với hơn 4.000 sản phẩm gồm đất nền và nhà liền kề, biệt thự được Công ty Hà An (thành viên của Tập đoàn Đất Xanh) trúng đấu giá năm 2019 với giá hơn 3.000 tỉ đồng. Ngay khi trúng đấu giá, chủ đầu tư đã xây dựng hạ tầng và ký hợp đồng bán cho khách hàng. Tuy nhiên sau đó Sở Xây dựng "tuýt còi" do huy động vốn sai luật. Điều này khiến chủ đầu tư và cả các khách hàng điêu đứng vì ngân hàng dừng cho vay vốn.
Dự án Aqua City của Novaland ở Đồng Nai được tháo gỡ về quy hoạch, cho bán nhà ở hình thành trong tương lai
ĐÌNH SƠN
Để được UBND tỉnh đồng ý cho chuyển nhượng số thửa đất trên, chủ đầu tư đã phải xây dựng hoàn chỉnh toàn bộ 11 hạng mục công trình công cộng như đường giao thông, trường học, công viên… Ngoài dự án trên, ông Thái Doãn Hòa, Phó trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (BĐS), Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, thông tin thêm với các dự án đang triển khai, hiện tỉnh đã và đang tháo gỡ vướng mắc về quy hoạch phân khu C4 cho một số doanh nghiệp (DN) như: Novaland, Nam Long và một số đơn vị khác. Từ năm 2022 đến nay, Tỉnh ủy, UBND tỉnh đã chỉ đạo thành lập tổ công tác xử lý các kiến nghị, tháo gỡ khó khăn cho DN. Ngay từ đầu năm 2023, UBND tỉnh đã thành lập 3 tổ công tác gồm tổ tháo gỡ vướng mắc về dự án chậm triển khai, tổ xử lý tháo gỡ khó khăn cho DN, và tổ phát triển nhà ở xã hội.
Cả ba tổ đều do lãnh đạo tỉnh làm tổ trưởng. Bước đầu tháo gỡ để một số dự án được bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, những khó khăn vướng mắc khác sẽ tháo từng phần. Với những vướng mắc liên quan đến cấp cao hơn, tỉnh phải đăng ký làm việc các bộ ngành để giải quyết cho DN. "Thực tế không phải cái gì tỉnh cũng làm được. Trong kỳ họp Quốc hội lần này, không biết chắc có thông qua 3 luật quan trọng liên quan BĐS hay không, để các quy định thống nhất với nhau nhằm tháo gỡ khó khăn cho DN và thị trường BĐS", ông Hòa nói.
Tại TP.HCM, báo cáo mới đây cho thấy 30% trong số 148 dự án bị vướng pháp lý đã được tháo gỡ khó khăn. Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường BĐS (Sở Xây dựng TP.HCM), cho biết thời gian qua, tổ công tác tháo gỡ vướng mắc cho các dự án BĐS của UBND TP.HCM đã có nhiều cuộc họp, chủ yếu tập trung vấn đề có tính chất liên ngành mà một đơn vị không thể quyết định được để thống nhất về cách hiểu, cách vận dụng pháp luật. Tuy nhiên, việc tháo gỡ vướng mắc còn theo trình tự, vướng chỗ nào tham mưu chỗ đó mà chưa thông suốt tổng thể, liên tục để giải quyết toàn bộ. Điều này khiến tháo xong chỗ này thì lại vướng chỗ khác nên còn chậm.
Sở dĩ việc tháo gỡ các vướng mắc cho DN chậm do hiện nay có 2 nội dung liên quan đến yếu tố pháp luật. Đó là các dự án BĐS trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen. Bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Chưa kể, việc tham mưu, đề xuất của các bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng khác nhau, dẫn đến yếu tố chuyển tiếp cần trao đổi, nhìn nhận thống nhất và xin ý kiến của bộ, ngành, Tổ công tác Chính phủ để áp dụng cho thống nhất.
Thứ hai, vướng mắc liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, từ việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung. Phải xác định được nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thủ tục sau mới thông suốt. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó… Thậm chí nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và dừng dự án để xử lý.
"Quy định hiện nay khiến trình tự thực hiện dự án kéo dài nên việc giải quyết vướng mắc cũng phải theo trình tự. Vì vậy, ngoài tổ công tác tháo gỡ vướng mắc, Sở sẽ tham mưu giải quyết vướng mắc liên ngành, nhận diện khó khăn vướng mắc thời gian tới để thống nhất quy định pháp lý giải quyết cho đồng bộ", ông Hồ lý giải.
Nhiều cán bộ vẫn sợ ký
Ông Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, đánh giá khó khăn lớn nhất là đáy của thị trường vào tháng 5 - 6 vừa qua và bắt đầu nhúc nhích từ tháng 7 năm nay. Tuy nhiên, đà phục hồi còn chậm. Một trong những nguyên nhân quan trọng là vướng mắc về pháp lý, đòi hỏi có thời gian. Căn bệnh sợ sai, sợ trách nhiệm ở một số bộ ngành, địa phương vẫn nặng nề. Chưa kể rủi ro thách thức từ bên ngoài như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng, lạm phát, lãi suất còn cao, tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư, du lịch và BĐS. Ngay cả tín dụng cho vay mua nhà để ở còn giảm so với năm ngoái. Vì vậy, rủi ro thị trường trái phiếu DN và BĐS cần thời gian xử lý, góp phần lành mạnh hóa thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng tất cả các lãnh đạo, cơ quan nghiên cứu, cộng đồng DN đều hiểu rất rõ việc giải quyết vướng mắc pháp lý rất quan trọng trong thị trường BĐS. Có 3 cấp độ vướng, trong đó, vướng lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Vướng lớn thứ hai là tiếp cận nguồn vốn và thứ ba là tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Đây là nguồn vốn mồi, đóng vai trò "bà đỡ", là trợ lực lớn cho DN nhưng chưa khai thác được. Còn nguồn vốn từ khách hàng, đối tác nhưng khi những vướng mắc ban đầu chưa thông thì nguồn này cũng tắc. Đặc biệt, vốn từ đối tác, vốn FDI lại ép DN trong nước "bán rẻ" dự án hoặc phải chiết khấu cao mới chịu đầu tư.
Ông Nguyễn Ngọc Văn, Phó giám đốc Sở Xây dựng Bình Dương, nhìn nhận khó khăn thì cả nước chứ không riêng gì ở Đông Nam bộ. Quan trọng là cách nhìn nhận, giải quyết vấn đề như thế nào để tháo gỡ vướng mắc cho DN. Trong đó có vướng mắc pháp lý, đất đai, vốn. Tỉnh Bình Dương cũng đang tập trung hoàn thiện công tác quy hoạch để đảm bảo sự đồng bộ về sau trong tháo gỡ vướng mắc, khó ở đâu thì gỡ ở đó. Bình Dương đã tháo gỡ nhiều khó khăn cho DN để có quyết định chủ trương đầu tư dự án.
Trong công tác quy hoạch, Bình Dương cũng rà soát, điều chỉnh theo thẩm quyền, thậm chí có vấn đề tỉnh đã chủ động đề xuất Chính phủ giao cho địa phương quyết định. Để tháo gỡ cho các dự án trên địa bàn, hằng tuần UBND tỉnh Bình Dương đều họp giải quyết, vướng cái gì thì gỡ cái đó. Khi xác định được nội dung cụ thể thì mời đơn vị liên quan lên giải quyết hoặc sớm có đáp án cho DN. "Chung quy lại là cách nhìn nhận và giải quyết khó khăn, sớm có đáp án, thỏa mãn DN, thỏa mãn từng vấn đề", ông Văn nói.
Về vướng mắc pháp lý, hiện nay có 3 vấn đề, đó là vướng quy định pháp luật; quy định dưới luật là các nghị định, thông tư và quyết định của cấp tỉnh. Chính những vướng mắc này gây khó khăn cho cán bộ, công chức xử lý hồ sơ liên quan tới lĩnh vực BĐS như sợ trách nhiệm, đùn đẩy, ngại đề xuất. Việc T.Ư ban hành quy định về bảo vệ quyền lợi cho cán bộ dám nghĩ, dám làm sẽ góp phần xốc lại tinh thần công chức trong thời gian tới.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM